Как правильно купить земельный участок под строительство дома

В подавляющем большинстве случаев покупка земельного участка подразумевает его дальнейшую застройку. Это может быть жилой дом, помещения для подсобного хозяйства, или, если бюджет не позволяет – постройка дачного домика.

Для поиска подходящего земельного участка можно обратиться в агентство недвижимости, или купить землю у собственника самостоятельно. В первом случае всю информацию о земельном участке собирает агентство, во втором это обязан сделать покупатель.

На что обратить внимание при покупке, какие подводные камни могут ожидать продавца – все это мы рассмотрим в рамках данной публикации.

Этапы

Перед тем как купить земельный участок, его, естественно, нужно найти. Как уже упоминалось выше, можно обратиться к услугам посредников. Что никак не гарантирует надежность и законность сделки, а обойдется недешево. Грубо говоря, юрист нужен только для оформления договора о покупке – все остальные вопросы вполне решаемы собственными силами.

Поиск объявления

Источников достаточно много – газеты, журналы, брошюры, и т.д. В Интернете можно просто «спросить» Яндекс или Гугл: «купить земельный участок в такой-то местности». Правда, тут не все так просто, в выдаче на первых позициях будут раскрученные сайты посредников — агентств недвижимости. Поэтому лучше поискать объявления на досках частных объявлений типа Авито.

А еще лучше дать объявление самому. Этот вариант намного проще – стоит указать свои условия, например, «рассмотрю приобретение только у собственника участка». Таким образом посредники отсекаются автоматически.

ВНИМАНИЕ! Информация в объявлении может быть неточной или даже ложной, не стоит слепо доверять продавцу.

Проверка документов

Целевое назначения участка – это то, что нужно знать при покупке в первую очередь, чтобы выбрать правильно землю под строительство дома. Дело в том, что далеко не все участки предназначены для строительства жилых домов.

Покупка земельного участка Например, на участке земли, который продается, могут быть разрешены только временные постройки (если земля отведена под огородничество). Особенно тщательно следует проверять участки, которые находятся недалеко от леса или водоема. Земля в этих районах может быть ограничена в обороте.

Усугубляется ситуация еще тем фактом, что в лихие 90-е на участки, находящиеся в природоохранной зоне, запросто оформляли документы ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Сегодня, даже если сделка оформлена как надо, право на такой участок можно легко и непринужденно потерять.

Также не помешает проверить, не находится ли земля в так называемой зоне отчуждения. Например, в зоне 300 м. от газопровода высокого давления строительство запрещено. Ограничения на строительство, вплоть до полного запрета, могут быть наложены, если под землей проходит кабель связи или электрический кабель. Нельзя использовать землю под строительство рядом с ЛЭП и дорогами.

ВНИМАНИЕ! Перед тем как приобрести участок, подайте запрос в местную администрацию с целью выяснить – нет ли у властей планов на интересующий вас участок.

Если вокруг участка пустыри или просто свободная земля, не помешает попросить в местных органах власти план застройки. Ведь может получиться так, что через некоторое время по соседству внезапно вырастет вонючий коровник.

Когда на свежеприобретенной земле планируется капитальное строительство, она должна быть, как минимум, предназначена для садового или дачного использования с правом строительства. На землях, отведенных под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) капитальные постройки можно возводить непосредственно в границах поселений.

Наилучшим статусом земельного участка под строительство является ИЖС. Некоторые продавцы нахваливают участок, утверждая, что его можно легко перевести в статус ИЖС. Это не так. Для изменения статуса необходимо как минимум:

  • Расположение участка в максимальной близости к поселению.
  • Согласовать вопрос с администрацией.
  • Проведение общественных слушаний.

Все это может обойтись дороже самого участка, не говоря о потерянном времени. Итак, сложности могут возникнуть в таких случаях:

  1. Земля имеет статус охраняемой территории (заповедник, наличие рядом леса или водоема).
  2. На землю есть обременения по ряду причин (долги, арест, неустановленное право собственности, и т.д.).
  3. Земля предназначена для государственных нужд.

Что касается документов:

  • В первую очередь нужно потребовать от продавца выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости), подтверждающую право собственности на землю. Выписка должна быть свежей – не старше 10 дней. Такой документ гарантирует, что участок не арестован, не продан и т.д.
  • Посмотреть паспорт продавца, сверить данные с данными в справке из ЕГРН. Нельзя покупать участок, право собственности на который пока не установлено. При оформлении документов неизбежно возникнут проблемы.
  • Если продавец – юридическое лицо, нужно потребовать уставную документацию и проверить право собственности на сайте ФНС.
  • Потребовать кадастровый и межевой планы.
  • Сверить кадастровый номер по всем документам, проверить правильность указания категории земельного участка. Если земля продается вместе с домом, проверить право собственности на дом, а также, имеет ли дом статус жилого.
  • В случае, когда продавец состоит в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу. Без разрешения сделка невозможна. Если продавец находится в разводе, то он имеет право продавать землю только после трех лет с момента оформления развода. В противном случае необходимо разрешение бывшей жены.
  • Очень важный документ – справка из налоговой об отсутствии у продавца долгов по налогам на имущество. Если таковые имеются, то сделка может быть приостановлена на срок до 3-х недель, на протяжении которых продавец обязан погасить долг. После обновления данных об оплате в РосРеестре сделку можно возобновить.
  • Еще один момент – не поленитесь пригласить геодезиста и измерить земельный участок. Редко, но случается, что после регистрации права на собственность земельный участок был разделен «по-тихому» между соседями. Это незаконно, и вы вправе потребовать площадь, указанную в документации.

Нелишним будет задать продавцу несколько вопросов:

  1. Как он стал собственником и почему хочет продать землю?
  2. История земельного участка – кто был собственником до него?
  3. Есть ли у продавца задолженности по обязательным платежам?

Как бы странно это не звучало, присмотритесь к собеседнику – как он себя ведет, адекватно ли отвечает на вопросы. Бывали случаи, когда родственники психически нездорового продавца, ссылаясь на его неадекватность, отсуживали участок обратно вместе с частью денег, обвиняя покупателя в мошенничестве.

СНТ

Такая сделка не нарушает закон, но имеет несколько особенностей:

  • Земля в товариществе имеет статус сельскохозяйственной. Соответственно, приобретение такого участка обойдется дешевле.
  • Если участок дачный, на нем можно построить дом, но до введения в эксплуатацию он будет считаться хозяйственной постройкой. Чтобы признать дом жилым, требуется масса согласований, денег и времени.
  • При покупке земли на территории СНТ следует приготовиться к тому, что придется считаться с мнением всех членов товарищества.

Можно, конечно, все вопросы решать в индивидуальном порядке. В этом случае расходы на использование всех объектов инфраструктуры (подключение электричества, газа, водопровода, канализации несет лично владелец участка. Учитывая все вышеперечисленные моменты, общие затраты на покупку участка и строительство дома в СНТ могут оказаться больше, чем если бы земля имела статус ИЖС.

Разница между задатком и авансом

Покупка земельного участка Аванс и задаток часто путают, так обе системы расчетов на первый взгляд идентичны и имеют своей целю подтвердить сделку. Это не совсем так.

Аванс, если покупатель или продавец не выполнил условия сделки, подлежит возвращению покупателю в полном объеме. Это условие нужно прописать в договоре, хоть оно и считается негласным. В противном случае аванс могут и не вернуть.

Если в договоре прописан задаток, и покупатель по какой-то причине отказался от сделки, задаток ему не возвращают. Если от сделки отказывается продавец, он обязан вернуть двойную сумму полученного задатка.

Возможные проблемы

Спеша оформить покупку, покупатели часто совершают массу ошибок, которые приводят к проблемам с оформлением документов, взаимным претензиям и даже судебным разбирательствам. Какие могут быть риски при покупке? Что необходимо учесть?

  1. Недобросовестность продавца. Бывает, чтобы обезопасить себя и ускорить сделку, продавец умалчивает важные моменты.
  2. Небрежность в оформлении документов. Множество вариантов – от несовпадения данных до игнорирования интересов третьих лиц (супруга, супруги, и т.д).
  3. Банальная невнимательность и халатное отношение к сделке. Пример – покупали один участок «по картинке», по факту получили совсем другой. Чтобы обезопасить себя от таких сюрпризов, требуйте кадастровый паспорт.

Что делать дальше

Можно избежать массы ошибок, если составить предварительный план работ на участке. В первую очередь необходимо выяснить лимит электрической мощности вашего участка, возможности его расширения.

Можно ли подвести к участку газ и водопровод, или придется бурить скважину/рыть колодец? Источник тепла в доме? Обеспечить дренаж участка по периметру. Выбрать место для канализации.  Вопросов достаточно много, и все они требуют решения.

Если вы не обладаете необходимым опытом, лучше обратиться к специалистам – сегодня довольно много организаций оказывают услуги по планировке земельных участков.

" "
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: