Для учета и контроля за эксплуатацией земельных наделов были созданы понятия кадастровая, нормативная и рыночная оценка земельных участков.
Содержание
Для продажи своих земель или сдачи участка в аренду, собственник использует рыночную стоимость. Кадастровая и нормативная оценки устанавливаются госорганами изначально и служат для налогообложения, правильного определения рыночной оценки, для разрешения спорных вопросов в суде.
Кадастровая
Расчет кадастровой стоимости проводится оценочными организациями на основании контрактов с Росреестром. Оценщики работают, опираясь на закон “Об оценочной деятельности”. При расчете кадастровой стоимости учитываются следующие параметры:
- в каком состоянии находятся инженерные сети;
- окружающую инфраструктуру: близость автомагистралей, аэропортов, аэродромов, магазинов, школ, детских садов, парков, развлекательных центров;
- расположение участка — географическое (близость моря, леса, гор), местоположение в городской черте( учитывается экологическая обстановка — близость вредных предприятий, ЛЭП, свалок и т.д.);
- категория земли и вид ее использования.
Исходя из вышеперечисленных условий, разрабатывается стоимость 1 квадратного метра. Затем полученный результат умножают на площадь участка. В результате и получают кадастровую стоимость.
Хранится кадастровая стоимость в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). При необходимости выдается выписка. Информационную же справку о нужном объекте можно найти на сайте Росреестра.
Процедура по пересмотру кадастровой оценки земли проходит каждые 5 лет в сельской местности. В городах — не чаще, чем каждые 3 года. В Москве и Петербурге земля может переоцениваться и через 2 года. Кадастровая оценка необходима:
- при расчете земельного налога;
- при расчете подоходного налога (когда хозяин, к примеру, продает или сдает в аренду земельный участок);
- при расчете арендной платы на государственную землю;
- при расчете оплаты нотариусу на сделках, связанных с наследством или при судебных тяжбах.
При расчете кадастровой стоимости земельного участка не учитываются строения, находящиеся на нем.
Рыночная
Определение рыночной стоимости полностью лежит на собственнике. Хозяин в любое время может изменить ее по своему усмотрению в зависимости от степени выгоды.
ВНИМАНИЕ! Единственным документом, где эта цена фиксируется, является договор купли — продажи.
Первый вопрос, который возникает у продавца — “где узнать рыночную стоимость земельного участка?” Это сделать несложно, так как агентства по недвижимости постоянно проводят мониторинг цен. Связавшись с ними онлайн, вы получите исчерпывающий ответ на текущий период.
Расчет рыночной оценки своего участка не сложно сделать самостоятельно. При расчете учитываются следующие параметры:
- динамика рыночной стоимости;
- целевое назначение земель;
- вида разрешенной деятельности;
- юридическая чистота земельного надела;
- внешние факторы(экология);
- место расположения(удаленность от городской черты или центр города).
Для определения рыночной стоимости участка земли нужно провести очень тщательный анализ сложившейся обстановки на рынке недвижимости в данный момент. Для более корректной ее оценки можно привлечь специалиста.
Особенности
Величина налога при сделке с земельным участком начисляется по определенным правилам:
- Стоимость земли по Договору на 70% выше Кадастровой оценки — налог рассчитывается от рыночной стоимости.
- Стоимость земли по Договору ниже Кадастровой оценки на 70% — налог рассчитываться от 70% Кадастровой стоимости.
- Кадастровой оценки нет(по уважаемым причинам) — при расчете размера налога будет учитываться полная Рыночная стоимость объекта.
Если, по мнению собственника, кадастровая оценка земли завышена, ее можно оспорить в суде.
Но, если не прошло больше полугода после того, как была проведена кадастровая оценка можно просто, обратившись в Земельную комиссию или Земельный Департамент, решить вопрос вне суда. Необходимые документы:
- паспорт;
- заявление о пересмотре Кадастровой стоимости(составляется в свободной форме);
- выписка из ЕГРН;
- отчет об оценке( по запросу в ЕГРН или в Оценочной Комиссии).
В суд подаются эти же документы.
Методы расчета
ВНИМАНИЕ! Перед продажей земельного участка собственник должен знать его рыночную стоимость, чтобы получить выгоду со своей сделки.
Для этого за помощью можно обратиться в агентство по недвижимости, к независимым оценщикам или рассчитать цену самому. Документы, необходимы для обращения к оценщикам:
- Паспорт.
- Выписка из ЕГРН, удостоверяющая, что вы являетесь собственником.
- План участка — запросить в БТИ.
- Документы на строения, имеющиеся на участке.
Можно оценить свою землю и самому. Наиболее часто при расчете применяются следующие способы:
- метод сравнения продаж.
- доходный;
- затратный;
Кратко рассмотрим каждый из них отдельно.
Доходный
Этот метод используется в основном при продаже земельных участков, с которых потенциальный покупатель будет получать постоянный доход: инвестиции, застройка жилыми домами или сельскохозяйственные угодья.
При определении рыночной стоимости необходим комплексный анализ финансово — экономического состояния земли. Здесь должен поработать специалист.
При капитализации земельной ренты оценка рыночной стоимости проводится в три шага:
- Вначале расcчитывается земельная рента.
- Затем необходимо определить коэффициент капитализации. Он определяется делением величины ренты на рыночную стоимость аналогичных участков.
- Делением ренты на коэффициент капитализации определяем рыночную стоимость.
Затратный
Этот метод как правило используется вместе с доходным. Рассчитываются все затраты и перспектива, которые появятся в будущем при эксплуатации земельного участка.
Или если участок уникальный, рассчитываются затраты на его благоустройство.
Например: при оценке стоимости сельхозугодий учитываются затраты на проведение противоэрозионных работ, гидротехнических сооружений и проведение мелиорации.
При застройке рассматриваемого участка учитываются экологические параметры (уровень шума и состояние окружающей среды); социально — экономические условия(инфраструктура, доступность транспорта); инженерно — строительные условия( сейсмоустойчивость, глубина грунтовых вод, структура почвы); наличие построек и др.
Сравнения
ВАЖНО! Метод сравнения чаще других используется в анализе при определении рыночной оценки земли, поскольку он самый доступный и простой в исполнении.
Основывается на сопоставлении земельных участков, с аналогичными характеристиками. Находится информация о реализации подобных участков, информация систематизируется,анализируется, делаются выводы, применяемые на практике. Последовательность действий:
- выделяются элементы сравнения;
- определяется сходство и отличия по каждому из них;
- проводится корректировка цен в сравнении по каждому из реализованных участков, опираясь на элементы сравнения;
- выводится обоснованная рыночная стоимость на земельный участок.
Безусловно самыми важными условиями при купле — продаже земельного участка являются: его целевое назначение, юридическая чистота, географическое расположение(наличие водоемов, гор, красивой равнины),рельеф(ровный, со склоном, наличие оврагов и др.) форма участка(прямоугольный, неровный.и т.д.) инфрактруктура и доступность транспорта.
Немаловажное значение при определении цены имеют также:
- условия платежа — наличные деньги, банковская карта, бартер, векселя и др.
- обстоятельства сделки — был ли участок выставлен в форме публичной оферты на открытый рынок, реализуется в результате банкротства, аффилированность покупателя и продавца(возможность влиять на ход сделки одного из них) и т.д.
Если вы хотите получить с продажи своей земли наибольшую выгоду, имеет смысл обратиться к специалистам!
Единицы сравнения, используемые при анализе незастроенных участков: за 1 га — большие массивы земли; 1 сотка — земли, предназначенные под садоводство, дачное хозяйство; 1 кв метр — под коммерческую застройку; 1 фронтальный метр — под торговые предприятия и сооружения сферы обслуживания;
Источники информации для совершения данного метода при продаже земельного участка можно найти у риэлтеров, в газетах, журналах, рекламных буклетах и т.д.
