Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры: основания для расторжения

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации сведений о новом владельце в Росреестре подразумевает огромное количество тонкостей.

Чтобы процедура прошла без излишних затрат финансов и времени, следует тщательно изучить соответствующие законодательные нормы.

Нормы права

Основным документом, на положения которого следует опираться при возникновении раздумий о том, можно ли расторгнуть договор купли-продажи или изменить некоторые его пункты, является Гражданский кодекс РФ.

 Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации В главе 29, а именно статьях с 450 по 453 включительно, подробно рассмотрены причины, достаточные для того, чтобы инициировать процесс расторжения сделки, порядок его проведения, а также основные последствия, ожидающие ту или иную сторону после завершения разбирательства.

Ещё одним важным правовым документом, на который необходимо обратить внимание при заключении или расторжении сделки с недвижимостью, выступает ФЗ №122. Именно в нём и указывается то, что дом или квартира, переданные на основании договора купли-продажи, должны в обязательном порядке быть зарегистрированы на нового владельца.

Если в процессе оформления документации стороны решили отказаться от выполнения своих обязательств и отменить сделку, им следует заключить письменное соглашение о расторжении ранее составленного договора и передать его в ЕГРП до того, как специалистами будет проставлена отметка о смене собственника.

В этом случае особых проблем ни у продавца, ни у покупателя не возникнет, так как официально объект недвижимости всё ещё числится за прежним хозяином.

Когда же регистрация уже произведена, сделка считается совершённой в полном объёме, а её расторжение протекает исключительно в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом. При таких обстоятельствах оспорить правомерность договора купли-продажи возможно не позднее, чем через три года с момента изменения информации о владельце.

ВНИМАНИЕ! Аннулировать ДКП после перерегистрации права собственности можно лишь при наличии указанных в законе оснований или по соглашению сторон.

По согласию сторон

В той ситуации, когда отказ от состоявшейся сделки является обоюдным, стороны могут урегулировать вопрос самостоятельно, то есть без привлечения органа судебной власти. Но, так как договор купли-продажи после регистрации объекта недвижимости на нового собственника считается полностью себя исчерпавшим, то и расторгнуть его не представляется возможным.

Чтобы вернуть всё на свои места, участникам процедуры придётся заключить новую договорённость, в которой продавец должен выступить в роли покупателя, а покупатель в роли продавца. Такой вариант считается наиболее приемлемым, ведь он удовлетворяет требования обеих сторон и не предполагает больших финансовых потерь.

ВНИМАНИЕ! При подписании нового договора купли-продажи следует тщательно проверить все его пункты, иначе можно лишиться не только недвижимости, но и фигурирующей в сделке суммы денежных средств.

После заключения договорённости действия сводятся к передаче документа в ЕГРП для перерегистрации прав на собственность в обратном порядке. Если же расторжение сделки мирным путём невозможно вследствие отказа одной из сторон, то разрешать разногласия придётся посредством проведения судебного разбирательства.

Судебное урегулирование

Согласно действующему законодательству до того, как направить иск в суд, необходимо постараться разобраться в ситуации своими силами, договорившись со второй стороной в мирном порядке.

 Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации Для того чтобы представить суду доказательство попытки досудебного урегулирования спора, следует направить предполагаемому ответчику предложение заказным письмом.

Далее нужно лишь дождаться ответа или выждать тридцать дней, по прошествии которых возникает право на инициацию судебного процесса. Однако до того как обратиться с исковым заявлением в приёмную суда, необходимо удостовериться в наличии указанных в законе оснований.

В зависимости от того, по какой причине истец желает расторгнуть состоявшийся договор купли-продажи, определяется то, какие дополнительные документы следует прикрепить к иску.

ВАЖНО! До того, как передать исковое заявление на рассмотрение, необходимо оплатить пошлину, установленную государством для подобной категории дел.

Так как от основания расторжения договора и полноты доказательной базы напрямую зависит ход проведения судебных слушаний, важно заранее подготовить все относящиеся к рассматриваемому вопросу документы, а также заручиться поддержкой свидетелей.

Основания для расторжения

Чтобы при рассмотрении иска суд учёл все пожелания и вынес положительный вердикт, нужно грамотно изложить требования в заявлении, а также отстоять свою точку зрения в ходе проведения заседаний. Для этого следует тщательно проанализировать основания для расторжения договора купли-продажи:

  1. Отказ покупателя передать продавцу денежную сумму в полном объёме.
  2. Сокрытие продавцом факта наличия граждан, имеющих право на проживание на проданной жилплощади.
  3. Выявление обстоятельств, о которых стороны не могли догадываться при подписании документации.

При отсутствии документа, подтверждающего факт передачи денег за объект недвижимости (расписка, выписка из банка, квитанция), продавец вправе требовать расторжения совершённой ранее сделки. Так как имущество уже зарегистрировано на нового владельца, то судом выносится одно из следующих решений:

  • договор признаётся расторгнутым, а недвижимость возвращается изначальному собственнику;
  • сделка признаётся совершённой на законных основаниях, а на покупателя возлагается обязанность выплатить остаток суммы, указанной в договоре. Помимо этого продавец вправе требовать оплатить ему неустойку, если сможет доказать то, что вследствие действий ответчика он потерпел серьёзные финансовые потери.

В исковом заявлении необходимо запросить не только о расторжении ДКП, но и о возврате недвижимости или взыскании денежных средств. В противном случае суд лишь расторгнет сделку, не затронув имущественного вопроса.

Конечно же, урегулировать материальные разногласия можно и в другом судебном заседании, однако это повлечёт дополнительные расходы и потерю времени.

Если после приобретения недвижимости выясняется, что она закреплена за временно отсутствующим гражданином, например, отбывающим наказание в местах лишения свободы, то покупатель вправе требовать получения обратно всей суммы денежных средств. Объект недвижимости при этом передаётся недобросовестному продавцу;

Важно то, что обратиться с подобным иском возможно лишь в течение трёх лет после заключения сделки.

При выявлении обстоятельств, о которых стороны не могли догадываться при подписании документации должны соблюдаться следующие условия:

  • они наносят значительный ущерб одному из участников договора;
  • их невозможно устранить;
  • о них не указано в существующих документах.

Если суд сочтёт такие обстоятельства существенными, то будет вынесен положительный для истца вердикт.

Когда же ни одно из вышеперечисленных оснований не наблюдается, то стоит проверить договор купли-продажи на то, соответствует ли он условиям действительности, ведь если нет, то все действия, совершённые в рамках проведённой сделки, считаются незаконными.

Признание договора недействительным

В Гражданском кодексе чётко указываются все обстоятельства, при которых любая сделка может быть признана совершённой вопреки закону, то есть недействительной. Основными из них являются:

  1. подписание договора с лицом, не способным в полной мере распоряжаться своими гражданскими правами вследствие наличия у него психического расстройства. При этом гражданин должен состоять на учёте в стационаре и иметь письменное подтверждение полной или частичной недееспособности;
  2. нахождение одной из сторон под действием спиртосодержащей жидкости или наркотического препарата непосредственно в момент заключения договорённости;
  3. один из участников договора не достиг совершеннолетия.

Признать ДКП недействительным можно при выявлении любого нарушения законодательства, однако для этого нужно будет предоставить суду неопровержимые доказательства данного факта.

Хотя расторжение договора купли-продажи после регистрации и возможно, не стоит надеяться на полное возмещение всех затрат, так как отстоять свою позицию в ходе проведения слушаний очень непросто. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, следует надлежащим образом проверить всю касающуюся жилого или нежилого помещения документацию, а также чётко обозначить обязанности второй стороны.

Если же нет полной уверенности в том, что после проведения сделки не возникнут какие-либо нежелательные нюансы, то стоит прибегнуть к помощи квалифицированного специалиста.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: