Договор мены недвижимости: налогообложение

Договор мены недвижимого имущества одна из разновидностей отношений между гражданами по вопросу приобретения дома, квартиры и прочих зданий. При подобном роде отношений оба лица выступают одновременно и продавцом, и покупателем.

В общем смысле договор мены недвижимого имущества подразумевает передачу квартиры от одного гражданина другому. Последний в свою очередь передает свое недвижимое имущество первому гражданину. По факту получает равноценный обмен между двумя людьми.

Иногда складывается ситуация, когда имущество подлежащее мене не равноценно. В данном случае подразумевается денежная доплата в соответствии с рыночной стоимостью жилья или договоренностью между сторонами.

Практическое использование

Договор мены недвижимого имущества можно считать разновидностью договора купли-продажи. Но на практике договор мены встречается крайне редко. Очень сложно в современных реалиях найти равноценное имущество, чтобы обмен устроил обе стороны. Даже рассматривая договор с доплатой стоит острый вопрос о сумме, не смотря на четкие рыночные цены.

К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.

Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:

  • В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
  •  В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
  •  В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
  •  Цену всех передаваемых объектов.

Если одно из условий не выполнено или выполнено частично договор мены считается недействительным.

Налогообложение

Многие граждане интересуются следует ли платить налог при обмене квартиры или дома? Правовые документы четко отвечают на этот вопрос. Нет платить не нужно, но существует несколько исключений. Первый нюанс заключается в том, что при заключении договора мены нельзя воспользоваться налоговыми вычетами, чтобы получить денежные выгоды.

ВНИМАНИЕ! Схожие слова «мена» и «обмен» в юридическом смысле не равнозначны

Обмен подразумевает отношения с муниципальным имуществом. Например, жилье старшего поколения (бабушки, дедушки), которые было приобретено в прошлом веке. Причем, если переоформление по каким-либо причинам не произошло, то и совершается обмен. В данную категорию входит и социальное жилье.

Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.

Договор мены недвижимого имущества Но если при договоре мены осуществляется доплата, то налог выплатить придется. Получение любой денежной суммы юридически считает прибылью и, соответственно, облагается налогом.

Ситуация с налогом была прозрачней до начала 2016 года. Если одна сторона владела квартирой более трех лет, то никаких дополнительных выплат не требовалась. Меньший срок облагался налогом в 13%.

Последующие года принесли несколько изменений. Теперь для налога введет особый коэффициент, который регулирует денежные выплаты.

Причем в зависимости от статуса владельца (ветеран, малоимущий) срок, когда не требуется выплачивать налог увеличился до 5 лет. Для обычных граждан правила не изменились. В конечном итоге налог на мену не распространяется, но при денежной доплате он составит 13%.

Документы

В статье представлен ориентировочный список документов. Он может незначительно меняться в зависимости от региона. Сразу отметим, что мена возможна и среди юридических лиц:

  1.  Заявление от обоих сторон
  2.  Документы, удостоверяющие личность — для физических лиц;
  3. Учредительные документы, документы подтверждающие, что организация встала на учет с присвоением ИНН — для юридических лиц.
  4. Договор, который описывает суть мены и все дополнительные соглашения сторон. Обязательно с подписью.
  5. Право собственности на имущество, участвующее в договоре мены.
  6.  Кадастровые паспорта на имущество.
  7.  Разрешение на мену одного из супругов или органов опеки для несовершеннолетнего.

Дополнительные условия

Как говорилось выше нельзя осуществить мену квартиры на загородный дом. Обратим внимание на прочие нюансы, которые следует учесть в договоре мены. Например, квартира находится в собственности у нескольких собственников.

Нужно ли документально зафиксировать разрешение на мену у других собственников? К сожалению, точного ответа на этот вопрос нет.

Нормативные документы, в частности 250 ст. ГК гласит о том, что при продаже следует документально зафиксировать отказ прочих собственников на право приобрести недвижимость. Но договор мены не является актом купли-продажи скажет внимательный читатель. Все верно.

Поэтому на практике подобные вопросы для надежности следует фиксировать у нотариуса во избежание спорных вопросов. Органы регистрирующие договор мены откажут в оформлении если нет бумаг, которые подтверждают отказ от прав первоочередной покупки другими собственниками.

Следующий момент заключается в том, что имущество находится в собственности супругов. Следует ли документально подтверждать согласие второго супруга? На эту тему существует множество споров. На практике большинство людей договариваются устно и, как правило, договор мены обоюдное решение.

Но Семейный кодекс РФ говорит об обратном — в любом случае в сделках с недвижимостью требуется официальное согласие обоих супругов. Опять же документы оформляются через нотариальную контору.

ВНИМАНИЕ! Договор мены подразумевает, что недвижимость равноценна. но порой складываются ситуации, когда квартира имеет огрехи.

Например, по стене пошла трещина или ненадлежащее качество полового покрытия. Конечно, следует внимательно ознакомится с объектом мены, но в данном случае возможно получить компенсацию, если, к примеру, трещина образовалась спустя неделю после мены. Обычно стороны мирно договариваются в этом вопросе.

Возможен даже совместный ремонт. Но по факту подобный вопрос можно решить через суд, предоставив надлежащие документы. Фото или видеосъемка до и после дефекта будет только в плюс собственнику. 

К примеру, ремонт оценивается в 100 тыс. рублей при стоимости квартиры в 1 млн. В судебном порядке возможно уменьшить стоимость передачи именно на эту сумму (или увеличить доплату, к примеру).

Но подобная ситуация маловероятно если стороны оформят дополнительный документ, в котором будет указано, что граждане провели осмотр и ознакомлены с качеством имущества. Подпись сторон снимет все вопросы по этому поводу. Как вариант, можно провести страхование имущества, но стоит уделить внимание пунктам договора. Ведь конкретный дефект может и не попадать по страховой случай.

В ситуации, когда подразумевается мена земельного участка граждане обязаны быть собственниками земли. Если участок находится в аренде, то новый собственник будет вынужден повторно оформлять документы на владении, причем факт аренды никто не отменял. Следует быть внимательным и проверять подобные факты, чтобы не стать жертвой мошенников.

Расторжение договора

Существует два варианта расторжения договора — по обоюдному согласию и в порядке обусловленным действующим законодательством.При обоюдном согласии все понятно.

ВАЖНО! Если обе стороны пришли к такому решению достаточно предоставить заявления и документы, удостоверяющие личности чтобы вернуть свое имущество.

Иногда складывается ситуация, когда к вопросу о возврате квартире приходит одна из сторон. В таком случае требуется направить официальный запрос второй стороне, в котором гражданин изъявляет вернуть имущество по какой-либо (конечно веской!) причине.

Другой гражданин обязан предоставить официальный ответ в течении 30 дней. Если следует отказ, то единственный вариантом остается обращение в суд.

Веские причины

  • Одна из сторон не соблюдает и нарушает условия договора, которые прописаны официально.
  • Договор мены подписан под давлением одной из сторон.
  • Документы составлены с грубейшими нарушениями. К примеру, неверно указан адрес одного из объектов имущества. Причем срок подачи подобной жалобы возможен в срок до 3-х лет.
  •  Выявлен явный подлог в предоставляемом имуществе. Например, гражданин не имеет прав на передаваемую собственность. Подобные действия характеризуются как мошенничество.

В конечном итоге договор мены недвижимого имущества редкий и простой в оформлении вид имущественных отношений. Во избежание разногласий и мошеннических действий мена оформляется между родственниками или друзьями, причем все документы оформляются через нотариуса с обязательным осмотром передаваемого имущества.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: